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兰州大学物业管理暂行办法

【来源:兰州大学校长办公室 | 发布日期:2009-04-02 | 作者:超级管理员】     【选择字号:

校后勤字[2003]2号


第一章  总则
第一条  为了规范我校物业管理,维护师生员工和物业管理企业的合法权益,改善师生员工的生活和工作环境,根据《中华人民共和国物业管理条例》(国务院令第379号)有关精神,结合我校实际情况,制定本办法。
第二条  本办法所称物业管理,是指后勤管理部门通过选聘物业管理企业,由后勤管理部门和物业管理企业按照物业服务合同约定,对住宅楼和公用房及配套的室内公共设施设备和教学区、家属区等相关场地进行维修、养护、管理,维护教学区、家属区等相关区域内的环境卫生和绿化的活动。
第三条  后勤管理部门代表学校对物业管理的活动进行监督、管理。
第四条  后勤管理部门通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业。
第五条  物业管理企业通过管理创新、服务创新、技术创新,不断提高管理和服务水平。
第二章  业主的权利和义务
第六条  在我校范围内房屋的所有权人为业主,包括已售住宅楼的所有权人。
第七条  业主的权利:
(一)按照物业服务合同的约定,接受物业管理企业提供的服务;
(二)就物业管理的有关事项提出建议和要求;
(三)提出制定和修改《业主公约》建议;
(四)监督物业管理企业所提供的物业服务质量和服务水平;
(五)监督物业专项维修资金的管理和使用;
(六)法律、法规规定的其他权利。
第八条  业主的义务:
(一)遵守业主公约和有关物业管理及服务方面的规章制度和决定等;
(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;
(三)执行学校有关物业管理方面的决定;
(四)按照物业服务合同的约定,按时足额支付物业服务费用;
(五)按照国家有关规定按时足额缴纳和拨付专项维修资金;
(六)法律、法规规定的其他义务。
第三章  后勤管理部门履行的职责
第九条  制定、修改物业服务合同;
第十条  选聘、解聘物业管理企业;
第十一条  负责专项维修资金的筹集、使用和管理,并监督实施;
第十二条  宣传有关物业管理方面的法规、政策;
第十三条  向业主汇报物业管理的实施情况和重大活动;
第十四条  及时了解业主、物业使用人的意见和建议,促进物业服务质量的提高;
第十五条  代表学校与选聘的物业管理企业签订物业服务合同;
第十六条  及时了解师生员工的意见和建议,监督和协助物业管理企业履行物业服务合同;
第十七条  维护和保障物业管理企业的正当权益;
第十八条  维护师生员工的共同利益和监督业主公约的实施;
第十九条  协调财务、保卫、基建及其它相关部门的关系,以保证物业管理顺利实施。
第四章  物业管理服务
第二十条  从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格(我校后勤集团暂不受限制);
第二十一条  从事物业管理与服务的人员应当按照国家有关规定,取得职业资格证书;
第二十二条  选聘的物业管理企业与后勤管理部门订立书面的物业服务合同;
      物业管理服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。
第二十三条  物业管理企业按照物业服务合同的约定,提供相应的服务;
第二十四条 物业管理企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任;
第二十五条  物业管理企业承接物业时,应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验,应当与后勤管理部门办理物业验收手续;
第二十六条  物业服务合同终止时,物业管理企业应当将物业管理用房和相关资料交还给后勤管理部门;
第二十七条  物业服务合同终止时,后勤管理部门选聘了新的物业管理企业时,物业管理企业之间应当做好交接工作;
第二十八条  物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业,但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人;
第二十九条  物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目,服务报酬由双方约定;
第三十条  对物业管理区域内违反有关环保、物业使用装饰装修等方面法律、法规规定的行为,物业管理企业应当制止,并通知相关部门予以处理; 
第三十一条  物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时,物业管理企业应采取应急措施,协助做好救助工作;
第三十二条  物业管理企业应当配合保卫处,与社区委员会相互协作,共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作;
第三十三条  业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带缴纳责任;
第三十四条  物业管理企业工作人员不得违反法律、法规和业主公约的有关规定。
第三十五条  物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定,但不得违反法律、法规和业主公约的有关规定。
物业使用人违反本条例和业主公约的规定,有关业主应当承担连带责任。
第五章  物业的使用与维护
第三十六条  物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施,不得改变用途;
业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业;物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当提请后勤管理部门讨论决定同意后,依法办理有关手续。
第三十七条  业主、物业管理企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地,损害师生员工的共同利益;
因维修物业或者公用设施改造,业主确需临时占用或挖掘道路、场地的,应当征得后勤管理部门和物业管理企业的同意;物业管理企业确需临时占用或挖掘道路、场地的,应当征得后勤管理部门的同意。
业主、物业管理企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地,在约定期限内恢复原状,费用自理。
第三十八条  供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位,应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任;
第三十九条  业主需要装饰装修房屋的,应当事先告知物业管理企业;
物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。
第四十条  专项维修资金属业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用;
第四十一条  利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得后勤管理部门、物业管理企业的同意后,按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充物业管理费,也可以按照物业服务合同的约定由后勤管理部门的决定使用;
第四十二条  物业存在安全隐患,危及公共利益及他人合法权益时,责任人应当及时维修养护以消除隐患,费用由责任人承担,有关业主应当给予配合。
责任人不履行维修养护义务的,根据本办法的规定追究责任人相关责任,业主负有连带责任。
第六章  法律责任
第四十三条  违反本办法的规定,以欺骗手段取得资质证书从事我校物业管理的,由后勤管理部门建议有关部门没收违法所得,并处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任;(我校后勤集团暂不受此条限制)
第四十四条  违反本办法的规定,物业管理企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的,给业主造成损失的,依法承担赔偿责任,由后勤管理部门责令整改,并处5万元以上20万元以下的罚款;
第四十五条  违反本办法的规定,物业管理企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的,由后勤管理部门责令限期改正,处以委托合同价款30%以上50%以下的罚款;情节严重的,建议颁发资质证书的部门吊销资质证书,没收所得收益;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任;
第四十六条  违反本办法的规定,挪用专项维修资金的,由后勤管理部门追回挪用的专项维修资金,给予警告,没收违规所得,并处挪用数额2倍以下的罚款;物业管理企业挪用专项维修资金,情节严重的,建议颁发资质证书的部门吊销资质证书;构成犯罪的,交司法部门处理;
第四十七条  违反本办法的规定,未经后勤管理部门同意,物业管理企业擅自改变物业管理用房的用途的,由后勤管理部门责令限期改正,给予警告,并处1万元以上10万元以下的罚款;有收益的,所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照后勤管理部门的决定使用;
第四十八条  违反本办法的规定,有下列行为之一的,由后勤管理部门责令限期改正,给予警告,并处以罚款;所得收益,用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照后勤管理部门的决定使用:
(一)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的;
(二)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地,损害业主共同利益的;
(三)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。
个人有前款规定行为之一的,处1000元以上1万元以下的罚款;单位有前款规定行为之一的,处5万元以上20万元以下的罚款。
第四十九条  业主违反物业服务合同约定,不按时缴纳物业服务费用的,物业管理企业向后勤管理部门反映并督促其限期缴纳;逾期加收滞纳金,逾期仍不缴纳的,物业管理企业可以向人民法院起诉;
第五十条  业主以后勤管理部门或者物业管理企业的名义,从事违反法律、法规的活动,构成犯罪的,移交司法机关处理;尚不构成犯罪的,建议学校给予行政处罚;
第五十一条  违反本办法的规定,后勤管理部门的工作人员利用职务上的便利,收受他人财物或者其他好处,不依法履行监督管理职责,或者发现违法行为不予查处,构成犯罪的,移交司法机关处理;尚不构成犯罪的,学校给予行政处罚;
第五十二条  物业管理企业不依法履行物业服务合同,按照合同进行罚款,罚款主要用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照后勤管理部门的决定使用;物业管理企业全面履行了物业服务合同的,按照物业服务合同约定的条款进行奖励;
第五十三条  因后勤管理部门原因,造成物业管理企业未能完成物业服务合同约定的有关服务项目或直接造成物业管理企业经济损失的,后勤管理部门应给予物业管理企业相应补偿,物业管理企业有权要求后勤管理部门限期整改,并有权终止合同。
第七章  附则
第五十四条 本办法自发布之日起实施。
附件2:
兰州大学教职工住宅物业管理服务内容与标准
第一条  物业服务内容及标准
1.服务内容:
住宅区所属住宅楼内公共部位楼梯、走廊、大厅、扶手、楼顶屋面保洁;公用部位的照明设施维护;屋顶主水箱、上下水主立管的日常养护;监督屋面太阳能热水器的使用;住宅区内的生活服务设施及服务网点管理;协同有关部门对治安及其它突发事件进行前期的处理等。
2.服务标准:建立卫生清扫工作规章制度,每日定时清扫住宅楼公用部位内楼梯、扶手、走廊、大厅等(一周内清洗楼梯、大厅一次,清洗扶手、栏杆一次),并派专人检查监督;楼顶屋面干净、无杂物、无积水;及时维护公共照明设施的正常使用;生活垃圾日产日清,垃圾道门必须关闭,垃圾道口无垃圾;定期清理废弃物、清掏化粪池;公用部位的上下水主立管畅通不漏水,接到报修后维修人员应在30分钟内到达现场抢修;保证服务网点的行为规范;突发事件及时协调处理。
第二条  物业费标准及支付方式
1.学校按照物业收费标准,按业主建筑面积将业主物业费由财务处代扣,后勤管理处根据服务项目达标情况支付后勤集团。
2.学校未能代扣的物业费,由物业管理企业自行收取。
3.收费标准:0.20元/月/平方米(含九层以上高层楼)。

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